Desmobilização: as engenharias por trás da estratégia

Após a definição do plano de expansão ou o registro de crescimento na demanda dos produtos de uma empresa, a mesma, independentemente de sua área de atuação, deve optar pela melhor forma de financiamento. A menos que a companhia tenha capacidade instalada ou ociosa, o crescimento incorrerá em novos investimentos em imobilizado, quais sejam novas sedes administrativas, novos centros de distribuição, ou até mesmo novas unidades fabris.

Nesse aspecto, a empresa tem, basicamente, duas possibilidades – a compra ou construção de uma nova sede ou a opção pelo aluguel. Cada alternativa conta com vantagens e desvantagens, de modo que cabe ao acionista ou gestor avaliá-las e selecionar a mais compatível com o modelo de negócio da empresa. A decisão, entretanto, em ambos os casos, traz a seguinte dúvida: imobilizar ou não?

Em uma compra ou eventual construção, por exemplo, o imobilizado passa a fazer parte do ativo da companhia, bem como todas as suas reformas, expansões e possíveis valorizações. Adicionalmente, caso esteja no lucro real, a empresa se beneficia do abatimento da depreciação da base de cálculo do imposto de renda a pagar.

A grande desvantagem presente nessa alternativa é a imobilização do capital. Com a utilização de recurso próprio, a empresa drena precioso montante do ativo circulante, inclusive, possivelmente, da operação, o chamado capital de giro. Já com a utilização de financiamento bancário, a empresa aumentará seus níveis de alavancagem (leia-se riscos), o que pode e deve acarretar no aumento generalizado do custo de suas linhas de crédito.

Ao optar pelo aluguel, a imobilização do capital inexiste. Pelo contrário, a empresa realiza o pagamento através de seu fluxo de caixa, conforme gera resultado na própria operação. O aluguel passa a ser um custo, dedutível da base de cálculo do imposto de renda a pagar.

Uma grande vantagem dessa opção está em sua forma de correção, uma vez que tanto os contratos de aluguel quanto o crescimento na demanda dos produtos (de uma empresa) ou sua necessidade de expansão levam em consideração a inflação.

Como desvantagem, é necessário lembrar que o imobilizado não faz parte do ativo da companhia, assim como suas reformas, expansões, e possíveis valorizações. Caso o locatário fique inadimplente com o aluguel, provavelmente será alvo de uma ação de despejo. Da mesma forma, passado o período contratual, o locador pode colocar o imóvel à venda, dificultando também a vida do locatário.

Nessa linha, foram constituídos os contratos atípicos de aluguel. Neles, o locatário se obriga a cumprir à risca o fluxo de pagamentos dos aluguéis durante um período pré-determinado de tempo (normalmente, acima de cinco anos). Caso contrário, este permanece coobrigado a quitar a dívida, resultado dos aluguéis vincendos, de modo integral.

A dificuldade de encontrar um imóvel pronto que atenda às necessidades da empresa é outro ponto de desvantagem na locação, o que acaba favorecendo a compra ou até uma eventual construção para abrigar o plano de crescimento empresarial.

Com o interesse de abocanhar essa fatia de mercado – interessados nos fluxos de pagamento de aluguel – entram em cena os fundos de desenvolvimento imobiliário. A empresa, então, assina um contrato atípico de aluguel de longo prazo, visando garantir ao fundo a rentabilidade do capital que será investido na operação. Em contrapartida, o fundo constrói o imóvel sob medida para a empresa. Essa engenharia financeira é conhecida como built-to-suit (construção sob medida). Nela, a empresa não imobiliza capital e o fundo é remunerado ao longo do tempo através do pagamento dos aluguéis.

Há empresas, porém, em que o benefício da locação é tamanho que até mesmo o que já estava imobilizado foi considerado alvo de venda. Através de uma engenharia financeira conhecida como sale lease-back ou sale rent-back (venda com posterior locação), possibilita-se à empresa vender um imóvel com a condição que esta passaria imediatamente a locar o mesmo.

A empresa recebe o pagamento pela compra do imóvel, obtendo caixa para financiar expansões, aquisições, etc. e assume imediatamente o fluxo de pagamentos de aluguel, geralmente através de contrato atípico de longo prazo, no intuito de dar conforto também ao fundo ou investidor que efetuou a compra do imóvel.

Benjamin Yung é especialista no segmento de reestruturação financeira

Fonte: Administradores

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